החלטה בתיק ת"א 24222-02-10

1.         המבקשים [להלן : "המוכרים"] הגישו ב- 31.10.11 בקשה דחופה  לעיכוב ביצוע ההחלטה מ- 16.10.11.

בהחלטה הורה בית המשפט למבקשים להשלים את ההליכים של חתימה על מסמכי בנק משכנתאות של המשיב [להלן :"הקונה"] תוך 7 ימים  מיום ההמצאה, ובהעדר שיתוף פעולה - יוסמך הכונס לחתום על כל מסמך הנדרש לצורך השלמת העסקה.

2.                המבקשים רכשו דירה, ובטרם הושלמה העסקה מכרו את זכויותיהם בדירה לקונה.

במסגרת תביעה שהגיש הקונה לאכיפת עסקת המקרקעין , הגיעו הצדדים להסכמה שקיבלה תוקף פסק דין חלקי ב- 16.3.11 . בהסכם נקבע בין היתר: " זכרון  הדברים  מיום   21.1.10 ... יאכף,  והזכויות  תועברנה על שם התובע

[הקונה - י.ג.] . לצורך הביצוע ימנה בית המשפט כונס נכסים חיצוני,  וייתן הוראות בעניין האכיפה, ככל שיידרש, לרבות סוגיית הפקדת הכספים בנאמנות, פינוי ותשלומי מיסים ".

לאור העובדה שהזכויות בדירה טרם נרשמו ע"ש המוכרים ולאור העובדה שעל הדירה היתה רשומה הערת אזהרה בגין משכנתא שנטלו המוכרים לצורך מימון העסקה עם המוכר המקורי - הותירו הצדדים לבית המשפט שיקול דעת רחב ליתן הוראות משלימות בעניין האכיפה ככל שיידרש, לרבות בסוגיות של ביצוע תשלומי המכר, מועד הפינוי ותשלומי המסים.

עוד צויין בהסכם שקיבל תוקף פסק דין חלקי, שבכוונת הקונה ליטול משכנתא כדי לממן את תשלום יתרת התמורה בסך 1,520,000 ש"ח. לצורך נטילת המשכנתא על ידי הקונה- היה על המוכרים לרשום את הזכויות בדירה על שמם, לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, להמציא מסמך כוונות מטעם בנק למשכנתאות של המוכרים על הסכמה לביטול הערת האזהרה בכפוף לתשלום יתרת המשכנתא שנטלו המוכרים לצורך מימון העסקה הראשונה, וכן לחתום כמוכרים על הסכמה לטובת בנק משכנתאות של הקונה - הן לעניין רישום הערת אזהרה והן לעניין רישום המשכנתא על הדירה.

3.                בהסכם שקיבל תוקף פסק דין חלקי לא נקבע מועד פינוי . הן מועד הפינוי והן מועד העברת כספי המכר למוכרים הושארו לקביעה על ידי בית משפט באמצעות הוראות האכיפה.

4.                מכוח ההסמכה ליתן הוראות אכיפה ככל שיידרש, נדרש בית המשפט פעם אחר פעם למחלוקות בין הצדדים בעניין: אי רישום הזכויות ע"ש המוכרים, אי תשלום היטל השבחה, ביטול הערת אזהרה שנרשמה על דירת הקונה [הערת האזהרה ניתנה כבטחון לביצוע העסקה בעת שהמוכרים מכרו את הדירה מיד לאחר שרכשו אותה מהמוכר המקורי. ביטול הערת האזהרה על דירת הקונה, להבדיל מהדירה נשוא הדיון, נדרש כדי שהקונה יוכל למשכן את זכויותיו בדירה, בנוסף למשכון הדירה נשוא הדיון, ולקבל את כספי המשכנתא שנועדו לממן את עסקת המכר].

המוכרים אף עתרו לבית המשפט לעכב את פעולת הכונס כדי לאפשר להם לסיים את ביצוע העסקה ולחסוך בהוצאות ובקשתם נעתרה.

הליכי אכיפת ההסכם הגיעו לשלב הסופי. הזכויות בדירה נרשמו ע"ש המוכרים, נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, הוסדרו כל תשלומי המיסים, בוטלה הערת אזהרה שנרשמה על דירת הקונה, ונותר להסדיר את עניין המשכנתא של הקונה  ולהעביר את כספי המכר לחשבון הנאמנות. לאחר ביצוע האמור יהיה על בית המשפט לקבוע את מועד הפינוי וליתן הוראות בעניין שחרור הכספים למוכרים.

5.                בית המשפט בהחלטתו מ- 16.10.11 קבע שהיה על המוכרים להמציא מסמך כוונות בעניין הסכמת בנק משכנתאות של המוכרים לבטל את הערת האזהרה הרובצת על הדירה, בטרם תשולם המשכנתא של המוכרים על ידי הקונה מתמורת המכר [המוכרים נטלו משכנתא לצורך מימון העסקה המקורית], ומכתב זה הומצא ב - 22.9.11. בטרם הומצא מכתב הכוונות על ידי המוכרים לא חלה על הקונה חובה לשלם את התמורה, ולפיכך אי התשלום ב - 21.9.11 אינו מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המעמידה זכות ביטול.

      עוד נקבע שעפ"י דרישת המוכרים היה צורך לתקן את נוסח התחייבות   המוכרים מול בנק משכנתאות של הקונה ולקבל על כך את אישור הבנק, וזאת בטרם יחתמו המוכרים על מסמכי הבנק .

עיכוב נוסף בלוח הזמנים לביצוע התשלום נבע מכך שהמוכרים התנגדו תחילה לבטל את הערת האזהרה על דירת הקונה, שניתנה בזכרון הדברים כבטוחה לקיום העסקה- חרף העובדה שהאכיפה מבוצעת בפיקוח בית המשפט ואין עוד צורך בבטוחה לקיום העסקה, וחרף העובדה שהקונה נזקק לשעבד גם את דירתו כדי לקבל משכנתא מהבנק לרכישת הדירה נשוא הדיון. 

ניתנו הוראות למוכרים להשלים את ההליכים מול בנק משכנתאות של הקונה תוך 7 ימים מיום ההמצאה.

6.                המוכרים טוענים בסעיף 6 לבקשתם: "תמה המחלוקת בתביעה הנדונה ... כל שנותר להשלמת פסק הדין היא שאלת השערוך . לבית משפט נכבד זה אין סמכות לדון בהסכם נשוא פסק הדין ובכלל זה לא בשאלת הפרתו... ".

המוכרים נתפסו לכלל טעות, באשר בנוסף לסוגיית השערוך של הכספים, הצדדים  הסמיכו את בית המשפט לתת הוראות בעניין האכיפה ככל שיידרש לרבות בסוגיות הפקדת הכספים [ כספי המכר] והפינוי .

זאת ועוד, הטענות שהמבקשים מעלים הן טענות שניתן היה להכריע בהן במסגרת בקשה למתן הוראות, במיוחד כאשר ב"כ המבקשת הצהירה בסעיף 3 לבקשה לעיכוב הליכים "העובדות לצורכי בקשה זו אינן שנויות במחלוקת".

אין שום היגיון שכאשר בית המשפט מפקח על הליכי אכיפה במסגרת בקשות למתן הוראות -  יסכל צד את האכיפה על ידי טיעון שהייתה הפרה ושבהפרה זו יש לדון בתביעה אחרת שתוגש. יודגש שבתובענה נטענו בשלבים השונים של האכיפה טענות בעניין הפרות (אי העברת הזכויות על שם המוכרים, אי תשלום היטל השבחה, אי ביטול הערת אזהרה שנרשמה על דירת הקונה), ורק לאחר שניתנו הוראות על ידי בית המשפט התקדמו הליכי האכיפה.